如今，不少邻里纠纷是因为楼顶、露台被“私有化”而引起的。一些业主认为，自己买房的时候，与开发商有过协议，或者自己多花了钱，理应对楼顶或露台有管理使用权。楼顶、露台到底能不能买卖？这成为很多业主关心的问题。我们先看看以下两个案例。

 
黄义涛 黄君

 
1

 
楼顶天面我“作主”
 
几年前，张来在梅州市大埔县虎中路的某一小区B栋购得顶层房屋一套。俗话说，“近水楼台先得月”，张来利用起楼顶来很方便，经常在那里晾晒衣物。
 

入住几年后，张来发现靠近楼顶的墙壁开始出现了几处小裂缝，雨天居然还有点渗水，而且每到三伏天，猛烈的太阳就像一盆火直想把楼顶点燃，闷热得让人无法入睡。张来看到周围有些顶层的住户在楼顶搭起了铁皮瓦棚，他也赶紧在自家套房相应位置的棚面上搭建铁皮镀锌瓦，一来可以遮阳降温，二来可以防雨水渗湿楼房。同时考虑到女儿想要在娘家生小孩坐月子，他又在楼顶增建了2个杂物间用于养鸡。
 
为了财物安全，张来还在出入棚面的楼梯口安装一扇铁门，将楼道门锁住。

 
冬季，低楼层的住户经常要到楼顶晒被褥、衣物，有的还需要安装太阳能热水器。由于楼顶被装门上锁，他们无法通行。为此，二楼的住户李成对张来搭建杂物间等行为进行制止。无效后，好几户人家联名向大埔县建设局投诉，要求保持楼顶安全畅通。后来，楼梯铁门虽然被打开，但是张来与其他住户的矛盾始终没有解决。不久，李成一纸诉状将张来告上法庭。
 

李成认为，楼顶棚面是住户共有的地方，被告在公共的地方搭建铁皮瓦，建杂物间，还在楼梯口装门上锁，几经讨要才肯给钥匙，后又改换新锁，导致其他用户没办法上楼顶，侵害了大家的公共权益，要求大埔县人民法院判令被告拆除楼顶棚面的铁门、两个杂物间和铁皮瓦棚。

 
庭审中，张来承认原告诉称的事实，但强调自己搭建铁皮瓦棚的目的是降温防水，建杂物间是为临时使用。几年前安装铁门时曾经把钥匙给过原告，后因锁头坏了才换新锁。他没有将楼顶天台占为己用的主观愿望。
 
该案经大埔法院法官主持，当事人达成了一致协议：张来自愿将八楼顶的铁门拆除，并自愿在其女儿的孩子出月后把楼顶的两个杂物间拆除；保留铁皮瓦棚。
 
2
 
买房子老板“送”露台
 
2006年，吴明到大埔县湖寮镇买房子时，选中了某小区三楼的一个单位。之所以看中这套房子，除了考虑到家中有老人，住得太高不方便外，还有一个原因是房子旁边有一个很大的露台，非常合适种花养草。而吴明的父母正有此爱好。
 

房地产商得知吴明买房是给老人居住时，在买卖合同中特别加注一条：“第三层平面露台归乙方（吴明）管理使用”。吴明装修房子时在后阳台开一个门直通露天平台。

 
不久，3楼邻近的3家住户也陆续装修入住。他们也都开了个后门，经常出入露台。吴明的父亲亦在靠近其住房的露台上种上花草。几家人一直相安无事，但后来发生的事情却使彼此之间产生了不愉快。
 
原来住在对面一栋楼的刘玲喜欢养宠物狗，偌大的露台就成了宠物狗嬉戏的天地。这宠物狗不听话的时候，就在露台大小便，有时候还跑到吴明套房的后门口、窗台下拉，这让吴明的父亲很是烦恼。
 
还有就是每次下大雨后，露台积雨，下水管（装在邻居家的窗台下）排水不及，老人看到这种情景，总喜欢拿扫帚把雨水扫往下水管口，造成邻居窗台下有污水积留，两家为此总是发生摩擦。
 
吴明想到当初买房时，与房地产商签订了合同，讲明这个露台全部归自己管理使用。为了减少与邻里的矛盾和方便管理花草，他干脆在靠近自己住房的露台用近两米高的不锈钢栅栏围起，砌上花池，形成一个花园，作为自己专用，但招致邻居的不满。吴明坚持自己的行为，继而成为被告。

 
在法庭上，原告和被告两方唇枪舌剑，各持己见。
 
吴明拿出商品房购买合同，坚持认为露台属房地产开发商所有，签订合同时开发商已承诺把这块地方归他管理使用，购房买合同具有法律效力。按照开发商原来的规划，露台的功能是用于绿化，如今自己在自购的住房旁建绿化带，只是依约行使权力，并无过错，没有侵害原告的物业管理使用权，也没有妨碍原告的通风、通行和采光等相邻权，原告的起诉扩大了共有和共管的范围，有异议也只能向房地产商提出，与被告无直接利害关系，不应该把他列为被告。
 
原告则不认同被告的说法，称露台没有登记在被告的房产证上，就不属于被告专用部分，应属于共同共有。房地产商无权将公共的地方划归某一人管理使用，对合同中提到将露台归被告管理使用的合法性持有异议。被告的行为严重侵害了原告对露台享有共有和共同管理的权利。
 
大埔县人民法院审理后认为，露台属原、被告专有房屋以外的共有部分，业主应共同合理使用，任何业主都不得多占和独占，被告围建栅栏明显妨碍了原告对露台空间的正常使用。房地产商将露台归被告使用是对原告权益的侵害，他们之间的约定损害了他人权益，不符合法律规定，不予认定，依法判决被告拆除露台上的栅栏和花池等物。

 
被告不服原审判决，上诉至梅州市中级人民法院。
 
梅州中院认为，双方争议的露台属全体业主所有，各业主对之享有共有和共同管理的权利。吴明将共有部分设置为专有，属于对公共产权及管理权的侵犯，应恢复原状。遂驳回了原告的上诉，维持原判。
 
（文中当事人均为化名）
 

连线法官

 
我国《物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。因为楼顶和露台是建筑物不可缺少的基本构成部分，所以它和楼梯、外墙一样，不属于任何业主住宅的专有部分，也不属于开发商，应归全体业主共有。只有在建设规划上专属于特定房屋，且销售时根据规划列入该特定房屋买卖合同中的情况下，才属专有部分。
 
在第二个案例中，开发商为达到顺利销售房屋的目的，把露台通过附赠的方式送给吴明单独管理使用是不符合法律规定的。因该露台不是特定住房的专有部分，而是全体业主共有的财产，故开发商无权附赠或买卖给某一业主。同样，楼顶是楼房所有业主共同拥有的财产，作为顶层业主只对其所买楼房拥有所有权和使用权，对顶层之上的空间不具有所有权，但张来在属于公共的楼顶上搭建杂物间和安装铁门锁住楼梯口进而独享，是侵犯了其他共有人的利益，应当恢复原状。
 
市民在购房时，如果开发商以赠送露台、顶楼天面等作为促销手段，或以此加价销售时，要了解清楚所赠送露台、天面等是否为全体业主共有财产，是否可登记在自己名下，不要因此而受骗上当。